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Teamplan bewegt auf den folgenden Feldern weiter...

Seminare – Webinare – Trainings – Workshops – Organisationsberatung

Wir sind ein führendes, seit 1986 deutschlandweit tätiges Trainings- und Beratungsunternehmen mit dem besonderen Fokus auf wohnungs- und immobilienwirtschaftlichen Fragen.

Unser Team aus Ökonom:innen, Jurist:innen, Psycholog:innen, Pädagog:innen, Ingenieur:innen und IT-Spezialist:innen verfügt über umfangreiche immobilienwirtschaftliche Kenntnisse und Führungserfahrung in der Praxis.

Als unabhängiger Anbieter qualifizierter Weiterbildungsmaßnahmen sind wir für mehr als 5.000 Unternehmen mit unseren offenen Seminaren und Webinaren sowie passgenauen Inhouse-Veranstaltungen im Einsatz.

Weiterhin beauftragen uns viele Kunden mit Strategie-, Reorganisations- und Teamentwicklungsprojekten, bei denen wir gerne Ihre Wegbegleiter sind, d.h. mit Ihnen gemeinsam weiter bewegen und für Umsetzung sorgen.

Neues von Teamplan

schon gewusst

Hohe Anforderungen bei Verlängerung einer Räumungsfrist wegen Härtefall

Das Thema dieser Woche: Räumungsvollstreckung

Wenn Mieter zur Räumung verurteilt werden, kann das Gericht im Urteil gemäß eine den Umständen angemessene Räumungsfrist gewähren. Neigt sich eine solche Frist dem Ende, können die zur Räumung verurteilten Mieter gemäß § 721 Abs. 3 ZPO eine Verlängerung der Frist wegen einer ansonsten eintretenden besonderen Härte beantragen. Eine solche Härte kann auch darin liegen, dass den Mietern die Wohnungslosigkeit droht, weil Sie trotz intensiver Bemühungen keinen anderen Wohnraum finden konnten.

In einem aktuell vom Landgericht Berlin entschiedenen Fall, stellte das Gericht klar, dass hier hohe Anforderungen zu stellen sind (LG Berlin II, Beschluss vom 17.2.2024 – 67 T 108/23).

Das Amtsgericht hatte dem Antrag des Mieters auf Verlängerung der Räumungsfrist mit der Begründung der „gerichtsbekannt angespannten Wohnsituation in Berlin“ stattgegeben. Der Vermieter legte Beschwerde ein.

Das Landgericht Berlin gab dem Vermieter Recht. Der pauschale tatrichterliche Verweis auf eine angeblich gerichtsbekannte Lage am Wohnungsmarkt reiche zur verfahrensfehlerfreien Begründung einer Verlängerung der Räumungsfrist nicht aus. Wie das Landgericht bereits in einer kurz zuvor getroffenen Entscheidung ausgeführt hatte (LG Berlin, Beschluss vom 19.10.2023 – 67 T 79/23), könne eine gerichtsbekannt angespannte Wohnlage allenfalls eine Beweiserleichterung für den Mieter darstellen, sie befreie den Mieter hingegen nicht davon, Beweise für seine ergebnislos gebliebenen Bemühungen, Ersatzwohnraum zu finden, vorzulegen. Die Darlegungs- und Beweislast für die tatsächlichen Voraussetzungen einer Verlängerung der Räumungsfrist trägt der Mieter. Er muss also beweisen, dass es ihm nicht möglich war, anderen Wohnraum zu finden und dass er sich umfangreich um solchen bemüht hat. Die bloße Vorlage von Bewerbungsunterlagen erbringt für sich allein jedenfalls keinen hinreichenden Beweis dafür, dass sich der Mieter tatsächlich um Ersatzwohnraum bemüht hat. Der Mieter muss auch beweisen, dass er sich damit tatsächlich beworben hat.

Viele weitere wichtige Tipps zum Thema Räumung erhalten Sie auch in unserer Fortbildungsveranstaltung „Forderungsmanagement – das ganze Paket“, das wir Ihnen als Präsenz-Seminar und als Webinar anbieten.

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schon gewusst

Zerrüttung des Vertrauensverhältnisses allein kein Kündigungsgrund

Das Thema der Woche: Kündigung

Es gibt Mietverhältnisse, bei denen sich die Kommunikation in einer Abwärtsspirale befindet und sich zunehmend schwierig gestaltet, bis diese ggf. nur noch im Austausch gegenseitiger Vorwürfe und Anschuldigungen bis hin zu gegenseitigen Strafanzeigen besteht. Hier stellt sich die Frage, ob ein solches Mietverhältnis irgendwann so zerrüttet ist, dass eine Fortsetzung nicht mehr zumutbar erscheint und deswegen eine Kündigung möglich ist.

Die Frage, ob eine Zerrüttung des Vertragsverhältnisses für sich genommen, ohne dass die Ursache hierfür vollständig aufgeklärt werden kann, einen wichtigen Grund zur Kündigung eines Wohnungsmietverhältnisses darstellt, war in Rechtsprechung und Literatur bislang umstritten.

Der Bundesgerichtshof für den Bereich des Gewerberaummietrechts in der Vergangenheit bereits entschieden, dass für eine Mietvertragspartei ein Recht zur fristlosen Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB bei Zerrüttung nur bestehen kann, wenn infolge eines (pflichtwidrigen) Verhaltens des anderen Vertragsteils die Durchführung des Vertrags wegen der Zerstörung der das Schuldverhältnis tragenden Vertrauensgrundlage derart gefährdet ist, dass dem Kündigenden unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses auch bei Anlegung eines strengen Maßstabs nicht mehr zugemutet werden kann (BGH, Urteil vom 15.09.2010 - XII ZR 188/08).

Mit einer aktuellen Entscheidung hat der BGH nun bestätigt, dass dies auch genauso im Wohnraummietrecht gilt (BGH, Urteil vom 29.11.2023 – VII ZR 211/22).

Auch wenn ein Mietverhältnis unstreitig und nachhaltig zerrüttet ist, müsse demnach zu der Zerrüttung hinzukommen, dass der Kündigungsgrund aus der Sphäre des Kündigungsgegners stamme. Insofern müsse in jedem Fall immer ein nachweisliches, pflichtwidriges Verhalten seitens der Mieter vorliegen, das zu dieser Zerrüttung zumindest beigetragen hat.

Es bedarf somit immer einer nachweislichen Pflichtverletzung seitens der Mieter als Grundlage für eine Kündigung.

Damit es mit Ihren Mietern in der Kommunikation nicht so weit kommt, empfehlen wir Ihnen unsere Webinare „Klar kommunizieren - Selbstsicher und schlagfertig!“ und „Anruf Mieter - Lösungen für heikle Gesprächssituationen der Vermietungspraxis“ sowie unser Präsenz-Workshop „Kommunikations-Werkstatt“.

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Überwachungspflicht des WEG-Verwalters wie ein Bauherr

Das Thema der Woche: WEG

In einem aktuell vom BGH entschiedenen Fall hatte eine WEG eine Dachsanierung beschlossen und beauftragt. Die Dacharbeiten wurden dann vorzeitig abgebrochen und ein Gutachten ergab, dass die bisherigen Arbeiten des Dachdeckers unbrauchbar waren und alles wieder abgerissen werden musste. Der WEG-Verwalter hatte jedoch bereits über 100.000 € auf Abschlagsrechnungen des Dachdeckers vom WEG-Konto gezahlt. Die WEG nahm den Verwalter deswegen auf Haftung und Rückzahlung in Anspruch.

Der BGH entschied, dass ein WEG-Verwalter Bauarbeiten am Gemeinschaftseigentum wie ein Bauherr überwachen und in Rechnung gestellte Abschlags- oder Schlusszahlungen sorgfältig prüfen müsse, so dass ein Verwalter bei pflichtwidriger Zahlung von unberechtigten Abschlägen schadensersatzpflichtig sei. Selbst wenn der Verwalter die Rechnung entsprechend geprüft, aber nicht die nötigen Fachkenntnisse gehabt habe, um etwaige Mängel der erbrachten Arbeiten zu erkennen, könne eine Haftung in Betracht kommen, weil er die WEG darauf nicht hingewiesen habe (BGH, Urteil vom 26.01.2024 – V ZR 162/22).

Für die Schadensermittlung weist der BGH darauf hin, dass nicht allein der vom WEG-Konto gezahlte Betrag relevant sei. Maßgeblich sei auch, ob und in welchem Umfang die Werkleistungen vertragsgerecht erbracht worden und damit werthaltig sind. Der BGH begründet dies mit dem vorläufigen Charakter von Abschlagszahlungen. Ein Schaden liege daher lediglich dann vor, wenn die gezahlten Abschläge die dem beauftragten Handwerker für seine bisherigen Arbeiten tatsächlich zustehende Vergütung übersteigen. Die Beweislast dafür, dass geringwertigere oder keine werthaltigen Leistungen vorhanden sind, liege bei der WEG.

Eine Haftung des WEG-Verwalters wegen pflichtwidriger Abschlagszahlungen komme aber nicht Betracht, solange vom Handwerker noch (Nach-)Erfüllung verlangt werden könne. Nur wenn eine (Nach-)Erfüllung nicht mehr möglich ist, hafte der WEG-Verwalter. Im Falle der Inanspruchnahme durch die WEG habe der Verwalter dann jedoch einen Gegenanspruch auf Abtretung der Rückzahlungsansprüche der WEG gegen den Handwerker.

Was Sie in der WEG-Verwaltung bei baulichen Maßnahmen alles beachten müssen, erfahren Sie in unserem Webinar „Bauliche Maßnahmen in der WEG“.

Als Rundum-Paket können wir Ihnen hierzu auch sehr unseren „Crashkurs WEG-Recht 2024 – Haftungsfallen, Jahresabrechnung, Eigentümerversammlung, bauliche Maßnahmen & Co.“ empfehlen, den wir für Sie als Webinar und auch als Präsenzseminar an verschiedenen Standorten in Deutschland anbieten.

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